Captação de Imóveis: a importância da Formalidade

Corretor de imóveis, se durante o processo de captação você obteve sucesso em todos os pontos até aqui, então finalmente está tudo alinhado para a cereja do bolo: efetivamente formalizar a captação do imóvel com o proprietário do mesmo. Isto é, firmar através de documento escrito as obrigações e os direitos assumidos por ambos – o que inclui todas as cláusulas e condições acordadas, em especial sobre quais os serviços contratados, o prazo estipulado e a remuneração estabelecida. Este é o único caminho para garantir a transparência e a segurança jurídica necessárias tanto para o corretor quanto para o proprietário do imóvel.

No entanto como já falamos por aqui um dos grandes problemas do mercado imobiliário é, de um modo geral, a falta de conhecimento de qualidade por parte dos corretores de imóveis. E em se tratando de conhecimento jurídico o cenário fica ainda mais delicado. E não bastasse isso há ainda o fator cultural, ou seja, o chamado “jeitinho brasileiro” – aquela mentalidade de que não é necessário se ater muito aos detalhes porque cedo ou tarde sempre haverá alguma brecha no sistema e que “no final vai dar tudo certo”. Nada é mais equivocado, pois a validade das transações imobiliárias altamente depende do rigor da lei. E exatamente por este motivo que é imprescindível para o corretor de imóveis entender a importância da formalidade.

A importância da Formalidade na captação de imóveis

Absolutamente como em qualquer área de negócio é de boa prática fechar um acordo baseado na solidez de um contrato por escrito em detrimento da fragilidade da palavra dada. Mas quando se trata do setor de construção civil e mercado imobiliário esta prática se torna ainda mais importante, pois neste caso o que está em negociação são bens de alto valor – além do sonho e/ou da sobrevivência econômica dos agentes envolvidos. Assim é extremamente importante que o combinado entre as partes – corretor captador e proprietário do imóvel – seja realizado de maneira clara e seguindo o princípio da boa-fé objetiva, de modo que todos os serviços negociados e efetivamente contratados durante a captação do imóvel estejam devidamente especificados – seja no termo de aprovação da captação ou seja em outro documento mais elaborado. De um jeito ou de outro o importante é formalizar o que foi negociado.

Além disso, uma das principais vantagens da formalização é que a mesma pode evitar conflitos e frustrações em perspectiva, já que a viabilidade das atividades de boa qualidade está registrada, o que é ótimo para o cliente contratante dos serviços imobiliários. Mas por outro lado também é muito bom para o corretor de imóveis, pois este terá a garantia de receber a devida remuneração pelos serviços prestados – incluindo avaliação de imóveis, orientação de riscos, análise de documentos, elaboração e conferência dos contratos necessários, a própria venda do imóvel posteriormente etc. Em casos mais específicos é altamente recomendável contar com apoio jurídico especializado, e para isso, de modo geral o corretor de imóveis precisa estar muito bem informado sobre as questões jurídicas inerentes à corretagem imobiliária.

Por fim vale lembrar que nem só pelas vantagens de proteção jurídica é que deve-se procurar a formalidade na captação de imóveis e transação imobiliária, mas simplesmente porque a nível de legalidade é obrigatório fazê-lo! Por exemplo, a Lei 6.530/78, que regulamenta a profissão do corretor de imóveis, prevê que para a divulgação da comercialização de um imóvel deve existir autorização escrita do proprietário ou seu representante legal. Ainda, tal autorização também está garantida pela Resolução Cofeci 458/95, além de contar com o respaldo do Código Civil Brasileiro, em seus artigos 722 a 729. Resumindo: formalidade nas negociações imobiliárias, sempre!

Documentos necessários para Formalizar uma transação imobiliária

Antes de levantar quaisquer documentos que sejam necessários para a formalidade das negociações imobiliárias é importantíssimo que você, profissional do mercado imobiliário, tenha total consciência de mais um detalhe: a distinção entre contrato de corretagem e contrato de compra e venda – estes que são celebrados por partes diferentes. O contrato de intermediação tem como partes o corretor – e/ou a empresa intermediadora – e aquele que o contratou o serviço, sendo estas as partes que devem cumprir as obrigações ou exigir os direitos decorrentes do instrumento em questão. Já o contrato de compra e venda tem como partes o comprador e o vendedor, estes que devem cumprir as obrigações e exigir os direitos daí decorrentes, um do outro.

Isto posto, então fica mais fácil assimilar que a formalidade na captação de imóveis exige um tipo específico de documento, este que pode ser no padrão de uma autorização para a venda ou mesmo de um contrato mais elaborado entre captador e proprietário do imóvel. O que importa neste ponto é que este documento contenha minimamente os seguintes dados:

• Nome e qualificação das partes;
• Individualização e caracterização do objeto;
• Preço e condições da alienação;
• Menção da exclusividade ou não;
• Remuneração do corretor e forma de pagamento; e
• Prazo de validade do instrumento.

Ainda, para completar a formalidade na captação do imóvel é necessário levantar mais estes documentos à parte: autorização de divulgação de imagens para fins publicitários; registro do imóvel; e relatório descritivo do mesmo.

Entretanto, apenas garantir a formalidade na captação do imóvel não basta. É preciso ser visionário e proativo e assim já levantar – e conseguir – todos os documentos que serão necessários para igualmente garantir a integridade da transação imobiliária com o futuro comprador – ainda mais quando se está oferecendo o serviço completo, ou seja, a captação e a venda do imóvel. Tal lista de documentos pode variar conforme a comarca da região do respectivo imóvel, mas os documentos necessários comumente levantados com proprietários são:

• Certidão de propriedade do imóvel, com negativa de ônus e alienações devidamente atualizada, expedida pelo oficial de registro de imóveis competente, dos últimos 20 anos;
• Cópia do título aquisitivo do imóvel em nome dos vendedores;
• Capa e recibo de imposto predial do exercício em vigência, com as prestações vencidas devidamente quitadas;
• Certidão negativa da prefeitura municipal sobre a situação do imóvel relativa ao pagamento de IPTU, referente a tributos incidentes sobre o imóvel, em especial taxa de lixo, dos últimos 5 anos;
• Certidão conjunta de negativa de débitos relativos a tributos federais e a dívida ativa da União, expedida pela Receita Federal do Brasil;
• Certidão negativa do distribuidor da Justiça Federal, referentes ao período de 10 anos;
• Certidão negativa de distribuidor da Justiça do Trabalho e do TST, no período de 10 anos, certidão negativa de débitos trabalhistas;
• Certidão negativa do distribuidor da Justiça Estadual, referente a ações cíveis e da família, do período de 10 anos;
• Certidão negativa do distribuidor da Justiça Estadual, referente a executivos fiscais estaduais e municipais, do período de 10 anos;
• Certidões negativas dos cartórios de protestos, do período de 5 anos;
• Cópia do RG e CPF;
• Comprovante de residência e certidão de casamento atualizada;
• Certidão negativa de tutela, curatela, interdição nas Comarcas nas quais estas informações não constem;
• Planta ou croquis do imóvel;
• Certidões esclarecedoras de eventuais apontamentos.

Vale lembrar que a análise destes documentos e/ou a exigência de outros fica a critério do profissional técnico no assunto, seja ele um advogado ou o próprio intermediador do negócio. Ainda, é recomendável que toda a documentação levantada seja guardada pelo período de 10 anos após a realização de nova transação imobiliária.

Dica de ouro para ter uma Formalização de qualidade

Para quem não trabalha no ramo e/ou não é especialista no assunto o levantamento de documentos pode ser uma tarefa bastante desgastante. Assim você, enquanto captador de imóveis, deve ser proativo e fazer o levantamento de todos os documentos que o seu cliente proprietário em questão possa precisar. Imprima esta lista e descubra se outros documentos específicos serão necessários. Faça contato com a comarca da região onde o respectivo imóvel se encontra e confirme toda a documentação necessária. Com isso, além de ganhar tempo, você aumentará ainda mais sua credibilidade profissional!

À frente, corretores!